등기부등본 99% 모르는 정보! 꼭 확인하세요

 파꿈남 

부동산 거래 시 등기부등본

부동산에서 월세를 계약하든 전세를 계약하든 하물며 매매를 할 때 꼭 확인하는 게 등기부등본입니다.

등기부 등본에 적혀 있는 내용을 보고 안전한지 문제가 있는지 등 부동산에 관한 권리관계를 적어둔 서류로 부동산 거래 시 필수로 확인하는 서류입니다.

 

 

사건 전말

부동산을 통해 빌라를 정상적으로 거래한 매수자가 있습니다.

부동산 거래에 있어서 꼭 확인하시는 게 등기부등본일 겁니다.

등기부등본에 근저당(대출)도 없고 깨끗하다는 것을 확인한 후에 은행을 통해 일부 대출을 받아 거래를 진행했습니다.

매수자는 그 후 구입할 때 대출받았던 금액도 은행에 모두 갚은 상황이라고 합니다.

 

그런데 몇 년 후 갑자기 소장을 받게 됩니다.

소장에는 집을 판매한 전 집주인이 은행으로부터 대출을 받았고 '대출을 모두 상환하지 않은 상태에서 은행 서류를 위조하여 등기소에 제출해 근저당을 말소했다는 내용입니다.

 

집을 매수할 때 확인한 등기부등본상 이상이 없었고 근저당 설정도 없어 집을 구매한 현 집주인에게 담보물에 대한 효력을 다시 복구하고 이로 인해 발생한 모든 손해에 대해서는 서류를 위조한 전 집주인에게 청구하라는 내용으로 은행에서 소송을 걸었습니다.

 

소송이 진행되었고 여러 번의 재판 과정을 통해 결국 은행의 요구대로 현 집주인은 담보물에 대한 효력을 다시 복구시켜야 했고 속아서 산 빌라는 경매처리가 진행되기 전에 나가야 한다는 내용입니다.

 

집을 구매한 후 대출금도 갚고 잘 살았던 현재 집주인은 전에 주인이 갚지 않은 대출금 때문에 집에서 나가야 하며, 대법원까지 갔지만 결국 패소하고 은행 측에서 재판에 들어간 변호사 비용까지도 요구한 상황입니다.

 

경매 통지서도 발송됐으며 집은 경매로 넘어가서 발생한 손해는 은행이나 등기소가 아닌 전 주인에게 청구해야 한다고 합니다.

 

현 집주인은 등기부등본을 확실히 확인하고 정상적으로 부동산 거래를 했다고 생각했는데 말도 안 되는 상황이 발생된 것입니다.

 

 

 

 

법적 효력이 없는 등기부등본?

위 사건의 전말에서 나왔듯이 등기부등본을 열람했고 등본상 아무 이상이 없어 거래를 진행했습니다.

위조한 문서를 제출했다 해도 등기소의 책임은 전혀 없을까요?

 

많은 사람들이 모르고 계셨을 겁니다.

등기부등본은 법적 효력이 없습니다.

 

부동산 거래 시 확인하는 과정이 필수이기는 하지만 등기내용은 공신력이 없기 때문에 법적으로 보호를 받을 수가 없습니다.

등기부등본의 내용은 공시력은 인정되나 공신력은 없습니다.

소유주가 누구이며, 대출금액은 얼마인지, 어디에 거주하고 있는지 등 내용을 표시해 주는 것이지 등기부등본의 내용을 국가에서 모두 책임을 진다는 게 아니라는 말입니다.

 

그래서 은행 서류를 위조해 제출을 한 경우라도 등기소에 책임을 물을 수 없으며 등기소에서 법적으로 책임을 지지 않습니다.

등기소는 권리 변동 신청을 위해 필요한 서류를 갖춰 신청자가 접수를 하면 서류 여부 확인 등 형식적인 심사를 진행하는 것이며 형식적 심사를 대행하는 것이기 때문에 위와 같이 위조된 등기부등본으로 인한 피해가 발생하더라도 보상을 받을 수 없습니다.

 

등기부등본은 기본적으로 믿고 확인을 해야 하지만 완전히 믿지는 않아야 하며 혹여나 등기부등본이 위조가 됐더라도 등기소에서 법적으로 보호해주지 않는다는 것을 집을 계약할 때 이점을 꼭 알고 있었으면 좋겠습니다.

 

 

최소한의 대책 방법

부동산 거래 계약서에 특약 사항을 넣는다

등기부등본이 사실과 달라 문제가 생겼을 경우에는 그 책임이 매도인이나 임대인에게 있다는 내용을 계약서 내 특약을 넣는 방법입니다.

혹시 문제가 생겨 소송이 생길 경우 유리하게 작용할 수 있는 최소한의 조치입니다.

 

부동산 권리보험 가입

등기부등본의 공신력이 인정되지 않기 때문에 부실등기로부터 안전하게 보호받을 수 있는 방법으로  부동산 권리보험에 가입하는 방법입니다.

 

기본적인 보장으로 부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류의 위조나 사기 등으로 발생된 손실 또는 손해에 대해 보장을 받을 수 있습니다.

매매대금 전액 보장하며 등기수수료 할인 권리보험 이전등기 권리조사 법무사 과실까지 보장합니다.

 

보험사마다 금액은 다를 수 있으며 부동산 매매가 3억원 기준으로 보험료는 약 15만 원 정도이며 손해보험사에서 가입할 수 있으니 비교해보시고 가입하시면 될 것 같습니다.

 

 

 

끝으로

부동산 계약에 있어 등기부등본을 봐야한다는 사실은 누구나 들어봐서 알고 있을 겁니다.

그런데 이러한 등기부등본이 법적효력이 없다는 점은 정말 모르는 사람이 많을 거라 생각됩니다.

우선 이러한 사실에 대해 알아두고 피해를 받는 분이 정말 없었으면 좋겠습니다.

 

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