전세사기 피하려면 계약 전에 알아 두세요

 파꿈남 

전세사기?

전세 계약기간이 끝나고 상환능력에 문제가 있지 않아도 고의적으로 보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 것을 말합니다.

 

 

깡통전세

깡통전세 : 대출과 임대보증금 등 임대인이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세계약을 말합니다.                   (매매가 = 집값) 전세가가 매매가의 80%보다 높은 경우 또는 매매가와 비슷하거나 높은 경우를 말합니다

깡통전세의 경우 보통 신축 빌라에서 많이 발생합니다.

신축 빌라는 아파트나 오피스텔과 달리 마땅한 시세 기준이 없다 보니 전세 가격에 대해 판단하기가 어렵습니다.

 

 

 

 

조심! 깡통전세의 집주인은 갭 투자자일 확률이 높다

갭 투자는 새로운 집주인이 세입자의 전세보증금을 가지고 약간의 돈을 보태서 집을 구매하는 방식을 말합니다 

 

집을 만든 건축주, 세입자,  갭 투자자가 있습니다.

 

건축주가 집을 팔기 위해서 세입자의 전세보증금을 확보한 상태에서 갭 투자자를 모집합니다

 

갭 투자자는 세입자의 전세보증금이 있으니 매매가에서 세입자의 전세보증금을 뺀 나머지 금액만(갭 투자금액) 부담해서 집을 구매합니다.

집 값이 오르면 이익을 보지만 집 값이 떨어지면 매우 위험해지는 구조입니다. (보통 여러 개의 집을 갭 투자로 구매하기 때문입니다.)

 

이유는 세입자가 계약이 만료된 경우 보증금을 돌려받고 집을 나가는데 집 값이 떨어져서 집주인이 줄 돈이 없어 못 준다고 하거나 집주인이 신용불량으로 세금 체납 등의 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가는 경우가 빈번하게 일어나기 때문입니다.

 

경매를 통해서 생긴 돈은 경매비용, 미납한 세금, 담보로 돈을 빌려준 은행에게 먼저 돌려준 다음에 남은 돈을 세입자에게 돌려주는 방식이라 세입자의 보증금을 전부 받지 못하는 경우가 많이 발생합니다.

 

 

 

 

조심! 바지 임대인

바지 임대인을 내세워서 하는 계약은 작정하고 판을 벌이는 사기 수법입니다.

 

집을 만들고 팔려는 건축주가 처음에는 집주인입니다. 

 

예를 들어 집 값이 2억 정도라고 하면 전세금을 집 값에 웃돈을 얹히고 3억에 내놓습니다.

그 후 건축주와 공인중개사 그리고 분양사무소가 한패가 돼서 세입자에게 대출 이자나 이사비를 지원해주는 등 세입자에게 좋은 조건을 제시해서 빠르게 전세 계약을 유도합니다.

 

주변 시세를 잘 모르는 세입자가 매매가보다 높은 전세금을 내고 들어가면 건축주는 돈을 가지고 사라집니다.

사라진 그 자리에 미리 섭외한 새로운 임대인 즉 바지 임대인이 대신합니다.

바지 임대인은 자기 명의를 빌려주고 들어온 사람을 말합니다.

(부업 사이트에 돈을 받고 집을 가질 수 있는 공고 글을 올려서 모집하거나 급전이 필요한 사람을 구해옵니다.)

 

서류상으로 계약이 체결이 됐으니 판을 벌인 공인중개사와 분양사무소는 각자 이익을 챙기고 사라집니다.

 

그런 후 나중에 세입자가 계약기간이 만료될 때 보증금을 돌려 달라고 요구하면 새 임대인(바지 임대인)은 당장 줄 돈이 없으니 줄 돈이 없다고 말하거나 법대로 처리해라 또는 지금 살고 있는 집을 매입하라는 경우가 많습니다.

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예를 들어 설명을 드렸습니다.

집 값은 2억 전세가는 3억 / 건축주가 받아야 하는 돈 2억이 집 값이라고 하면 전세로 들어오는 사람의 돈이 3억입니다.

차액이 1억이 발생하는데 발생된 차액 1억 안에서 필요 비용을 쓰고 남은 돈을 가져가는 악랄한 사기수법이니 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

 

전세사기 막기 위해 최소한 알아두기

 

■ 전세 계약을 할 때는 표준계약서로 작성합니다

 

■ 권리 보장을 위해 특약을 상세하게 넣는 게 중요합니다

 

- 전세 보증보험 가입이 되는 집 - 「계약 후 전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 한다」 특약에 넣습니다.

[임대인이 임대차 계약 종료 후 전세금을 돌려주지 않는 경우 보증기관이 세입자에게 전세보증금을 대신 돌려주는 상품입니다.] 

  

- 등기부등본 근저당 관련 내용을 특약에 넣습니다.

[근저당권 설정 방지를 위한 경우]

전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 제한물권을 설정하지 않고 등기사항 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다.

 

[근저당권이 설정되어 있는 경우]

잔금일 전까지 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대차 계약은 무효 또는 해제하기로 한다

 

 

■ 주변 시세를 파악합니다.

직접 발품을 팔아 여러 군데의 부동산을 들려 주변 시세를 파악하고 들어갈 집에 대해 물어보는 것도 좋은 방법입니다.

또한 네이버 부동산, 직방, 다방 등 다양한 앱을 통해 쉽게 확인할 수 있으며 「국토교통부 실거래가 공개 시스템」을 통해 최근에 얼마에 거래가 되었는지를 쉽게 확인이 가능하니 꼭 파악해 보시기 바랍니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

■ 등기부등본을 확인해야 합니다.

근저당이 잡힌 게 있는지 확인을 해야 합니다.

전세가가 저렴하더라도 가능하면 근저당이 없는 집이 안전합니다.

 

 

■ 세금 체납 여부를 확인합니다.
내 보증금보다 국가 세금이 1순위로 돈을 회수하기 때문에 확인하셔야 합니다.

 

 

계약이 끝난 후 해야 하는 일

 

	효력	성립 조건
대항력	주인(임대인)이 바뀌어도 계속해서 세입자의 권리를 보장	이사+전입신고
우선 변제권	집이 경매에서 팔렸을 때 다른 채권자보다 우선해서 내 보증금을 받을 권리	이사+전입신고+확정일자
최우선 변제권	보증금이 소액인 사람들에게 일정액을 최우선으로 받을 권리	이사+전입신고

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계약 후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다

주민센터에 가서 전입신고를 하면 내 주민등록에 전입신고한 주소가 생기고 대항력을 가집니다.

대항력은 만약에 집이 경매로 넘어가더라도 함부로 내쫓을 수 없는 힘을 가지는 겁니다.

 

전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 나중에 집이 경매에 넘어가거나 했을 때 우선 변제권이라는 것을 얻을 수 있습니다

1순위로 돈을 돌려받을 권리라 생각하시면 됩니다.

 

주의할 점은 신청한 순간부터 생기는 게 아닌 신청한 다음날 00시가 지난 후 법적 효력이 발생합니다.

 

전입신고와 확정일자를 받고 대항력이 발생하는 사이를 노려 임대인이 작정하고 은행에서 대출을 받을 경우 전세계약을 한 내 보증금이 2순위가 되고 은행에서 대출한 금액이 1순위가 되어버립니다.

 

법의 허점을 이용한 사기 수법도 있으므로 근저당권 관련 내용을 특약에 적어야 합니다.

[위에 '전세사기 막기 위해 최소한 알아두기'에 적었습니다]

 

 

 

그러나 여전히 피해가 늘고 있어 정부에서 대책 마련 

 

전세사기 방지 앱

임차인을 위한 정보 제공을 위해 자가진단 안심 전세 APP을 2023년 1월에 출시할 예정입니다.

-적정 전세가 및 매매가를 알 수 있으며 임대보증 가입 여부 등 정보 공개를 한다고 합니다.

 

 

선순위 권리관계 확인권한 부여

임대인의 세금 체납 여부 및 확정일자 부여 현황 등 정보 의무 제공을 실시하고 임차인의 대항력 보호에 힘을 쓴다고 합니다

 

 

피해 회복을 위한 원스톱 서비스 제공

금융서비스, 임시거처, 법률상담 안내 등 HUG에서 원스톱으로 제공한다고 합니다.

 

현재는 시범센터로 운영하고 있지만 점차 확대해 나갈 계획이라고 합니다.